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現在大馬房市,宛如10年前的中國,20年前的台灣,

擁有重大交通建設與政策優勢,投資置產要趁早!!

近幾年大馬政府陸續祭出包括「第二家園計畫」(MM2H)、第10個馬來西亞發展計畫、2020年金融領域大藍圖、大吉隆坡計畫(Greater KL)、敦拉薩國際貿易中心TRX與打造為全球前20個適宜居住都市等重大政策,以及預期2020年完工貫穿中國、泰國、大馬、新加坡等四國的泛亞鐵路,這些重大政策與交通建設,將可創造當地就業機會與帶動當地經濟高速發展,房價自然水漲船高!

值得一題,東協國家的平均年齡多在30歲以下,馬來西亞平均25.1歲,是正值最有生產力的青壯年,「人口紅利」力量不可忽視,加上大馬政府也訂下2020年人均年收入1萬5000美元(目前為6700美元),以及2011年至2015年GDP成長6%目標,都有助於內需市場與購買力的成長,皆都有助於房價走升。

根據最新「全球基建投資指數」(GlobalInfrastructure Investment Index)研究報告,馬來西亞獲選為亞太地區第2最具吸引力的基礎設施投資市場,僅次於新加坡,全球排名領先日本、中國及南韓等亞洲國家、更是超越美國、澳州和英國等歐美國家。

此外,2012年馬來西亞的住宅平均價格約200萬元台幣,2013年首季房價平均年成長逾6%,首都吉隆坡也有6%的漲幅,大馬房價已進入全球百名排名。從租金收益率來計算,房租收益率更擠進全球前10強之列!

根據知名房地產研究網站Global Property Guide調查,亞洲東協國家房屋出租收益率名列前茅,包括印尼10.21%、菲律賓7.63%和馬來西亞6.93%,不過只有大馬是唯一不排華地區,多元種族政策的包容與開放上,是很多東協國家無法比擬的。

繼暢銷書「東京房東王─日本包租公完全手冊」之後,李奇悅將會帶你前進另外一個海外房市熱點馬來西亞,告訴你未來大馬房市上漲的秘密?

哪裡是大馬「信義計畫區」? 「含金量」最高的房市精華蛋黃區?

哪裡是「不打烊墾丁」? 有世界文化遺產「認證」的觀光投資區?

大馬第二家園(MM2H)申請方式與限制? 國人投資大馬房市的迷思?

大馬VS.台北房市投資置產比較?亞太國家租金排名比較?市場各類型投資工具報酬率比較?

如何跟著重大政策走挑大馬好宅?國人投資置產的條件為何?購屋流程、貸款、稅務等問題?

國內政策持續打房、 擁抱世界符合潮流、 站在全球視野觀點 !!

進行個人資產配置、 前進大馬正是時候、 當包租公賺房市財!!

【名家推薦】

◎吳淡如(知名節目主持人)

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◎彭華幹(知名電視名嘴)

◎黃敬平(知名電視名嘴)

◎謝寒冰(知名電視名嘴)

目錄

第一篇.東方黃金城─馬來西亞

馬來西亞房市環境與趨勢

「人口紅利」不可忽視力量

亞太主要國家租金排名比較

市場各類型投資報酬率比較

第二篇.投資馬來西亞房市優勢

大馬房屋實坪計算方式

大馬VS台北購屋置產比較

政策作多房市-第二家園計畫(MM2H)

第二家園計畫(MM2H)申請方式與限制

全球主要國家投資移民限制比較

第三篇.投資馬來西亞的黃金地段

地點、價格、捷運等交通發展藏學問

跟著政策走,挑大馬增值好房

有品質的馬來西亞生活環境

投資大馬房市,出租方式分三類

亞洲各國對房市的政策

第四篇.在地人教你大馬房地產投資術

馬來西亞房地產不怕全球經濟變化

好的投資伙伴,與你一起賺大馬財

大馬房東網與久久國際的預售案篩選流程

第五篇.東協國家的超級新星─馬來西亞(伍安琪)

大馬房市還會上漲的秘密?

旅遊業興盛,帶來人潮與錢潮

第六篇.聰明投資屬於自己的黃金屋(伍安琪)

物超所值的馬來西亞房地產

投資大馬降低風險3要訣

投資大馬提高出租率與租金4撇步

宛如天母、大直的滿家樂

與華人淵源深厚的馬六甲

第七篇.馬來西亞迷人的在地文化

大馬的生活點滴

當地特色美食

在地代表街道

第八篇.投資大馬房市的迷思

國人投資大馬房市一定要知道的6個Q&A問答

第九篇.大馬購屋條件、流程、貸款與稅務細節

台灣投資人在大馬置產的條件

非馬來西亞公民購屋的房價條件

國人大馬購屋流程

買賣合約稅務、貸款合約稅務、其他稅務

大馬房市投資試算表

名家推薦

人生的歷程非常奇妙,真的很難預料

◎文∕王琇瑛(泛馬久久國際集團)

我只是一個在台灣澎湖漁村出生的小女孩,長大後因為熱愛旅遊和交朋友,當起了導遊,經營旅行社;後來,因緣際會來到了馬來西亞,在這裡,開創了我人生的第二個事業- JOJOBA SPA,更在這裡加入了第二家園計畫,這裡真的已經是我的第二個家了。

我常告訴我的朋友,我在馬來西亞沒有任何背景,沒有任何關係,只是認真努力,就得到了來自馬來西亞官方和許多當地朋友的支持; 我真的相信,只要堅持夢想,總會有實現的一天。 如今,我不僅在馬來西亞安家落戶,投資置產,更成功的協助數千位海外朋友在這裡申辦第二家園,投資置產。

這21年來,我在這個友善的國家,深深地體會到這是個充滿商機的投資天堂,也是一個讓年輕人可以很好發揮的平台。我是個台灣的孩子,從台灣出發,在馬來西亞發展,而今,不敢說已經成功致富,但願意就這一點點的創業心得與天下的青年朋友、還有青年朋友的父母親們分享一些人生的經歷與感想。

內文試閱

《大馬房市 東方黃金城》

大馬房市環境與趨勢

說到馬來西亞,台灣人一定不陌生:宜人的氣候、繽紛的自然美景;馬來西亞也常常是台灣人旅遊東南亞的首選國家之一。馬來西亞房市的投資,對多數台灣人而言,不僅是個陌生的領域,更是想都沒想過的事。「為什麼要投資馬來西亞?」「馬來西亞的政治、治安可靠嗎?房屋出租率高嗎?」「馬來西亞房地產真的有那麼大的發展潛力?」相信這是很多人心中的疑問。

綜觀整個東協市場將邁入「黃金十年成長期」,身為東協第三大經濟體的馬來西亞,在高成長、高獲利的條件下,當地租金報酬率高達8%至10%,是座不折不扣的「東方黃金城」。馬來西亞目前正處於高速發展階段,不僅有四通八達的交通條件、跨政府的建設基金、完善多元的國際教育環境,以及友善屋的居住環境。更重要的是,馬來西亞政府正傾全力刺激國內經濟、金融及商業發展。

現在的馬來西亞政府,就好比10年前的中國,20年前的台灣,非常積極地在開發公共建設上,包括興建大眾捷運系統、鋪設連結馬來西亞與新加坡的隆新高鐵,還有中國編列250億美金參與興建的泛亞鐵路,這是一條貫穿中國昆明、泰國、馬來西亞、新加坡四國的區域交通網,預計2020年完工,屆時從中國到吉隆坡只需要6小時的時間,由吉隆坡到新加坡更只要1小時15分鐘。未來當這些交通建設網完成後,肯定會帶動當地的全面向經濟高速發展,房價自然水漲船高,屆時想追就有點困難了!

除了打造交通網,馬來西亞政府另外也祭出了5大經濟轉型計劃,包括:第10個馬來西亞發展計畫、2020年金融領域大藍圖、大吉隆坡計畫(Greater KL)、敦拉薩國際貿易中心TRX,將吸引全球數百家家跨國企業、金融機構、商業與飯店進駐馬來西亞,除了創造當地的就業機會,活絡經濟動能之外,這些外商企業在馬來西亞一定要有地方駐點、人員住宿,必將形成大馬房市租屋的主力!更重要的是,馬來西亞政府有意將吉隆坡打造為全球前20個適宜居住的都市,可想而知,吉隆坡房地產有政府政策加持,周邊地段的房地產市場必有大幅的跟漲空間!

一個國家的房地產會不會增值,重點在於政府的政策與決心,像是美國、日本房地產在政府有意作多之下,已經出現一波明顯漲勢,而馬來西亞的房地產更是有四大政策加持,成為「東方黃金屋」指日可待:

一是「2020年金融領域大藍。馬來西亞政府希望藉由這個計畫,以免稅方式鼓勵外來投資,創造高附加價值與高收入經濟,把大馬提升為東協三大經濟體之一;同時改善金融系統的穩健度,強化區域與國際的金融整合,當整體經濟好轉,房地產也會同步增值。

二是「敦拉薩國際貿易中心TRX」。敦拉薩是位於吉隆坡市中心的一個經濟發展蒸蒸日上的地區,緊臨吉隆坡金三角地區,馬來西亞政府有意將此區打造為國際貿易中心,甚至希望借助馬來西亞在傳統與回教金融的強項,建立東南亞回教金融中心總部,未來將在敦拉薩興建銜接輕快鐵與單軌列車的捷運站,通往馬來西亞城、吉隆坡中環廣場以及吉隆坡國際機場。

三是自2010年起,馬來西亞政府斥資1720億元打造的「大吉隆坡計畫」(Greater KL)。這個計畫涵蓋了交通、建設、政策的全方位計畫;對於馬來西亞當地人民來說,大馬政府將投入160億美元,擴大興建城市輕快鐵路的範圍,讓「大吉隆坡地鐵」更完整綿密。

同時,大馬政府還會建造新的指標性建築,綠化吉隆坡、打造綜合性行人道、提升垃圾處理系統,讓這個城市更適合人居住。對國外企業與人才而言,「大吉隆坡計畫」會透過各項政策與軟硬體的升級,吸引國際企業在馬來西亞設立據點、國際人才落腳馬來西亞。

四是「第十個馬來西亞發展計畫」。這項計畫的內容,目標是提升馬來西亞國內的人均收入與GDP成長,目前大馬的人均年收入為6700美元,大馬政府希望到2020年,能將人均收入提升至一倍以上、達1萬5000美元的水準;另外,馬來西亞政府預計將2011年至2015年的階段GDP成長,目標放在6%,這些內需經濟與購買力的成長,在在皆有助於房價走升。

人口紅利 不可忽視力量

勞動人口與房地產價格具有密不可分的關係。根據世界銀行發布的東亞與太平洋地區經濟半年報統計資料顯示,因為有中國和東協市場這兩大市場支撐,東亞經濟成長率為7.9%,高居世界之冠;比起全球經濟成長率,更高出兩倍之多。

而且東協國家的平均年齡多在30歲以下,馬來西亞平均25.1歲,是正值最有生產力的青壯年,有人口紅利的「加持」,馬來西亞的內需市場、房市都呈現「燒燙燙」的樣貌。或許你可能會想,馬來西亞有這樣的優勢,是否早已讓大馬房市漲多了?

的確,近年來吉隆坡、檳城房價大漲了5成,就連人口稀少的馬六甲,也因為幾年前被選為世界人類文化遺產,成了馬來西亞目前的熱門觀光勝地,造成當地住宿需求大增,房價驚驚漲!目前馬六甲的住房需求與供給缺口高達三3,以1個月房租台幣30000元成本計算,日租金高達3000元,出租15天的利潤就高達5成。

可是,依我判斷,目前馬來西亞還在成長階段,除了政府祭出多項政策作多經濟,還大力宣傳「第二家園計畫」(MM2H),吸引外國人長期居留馬來西亞。由此可知,大馬房市現在還處於起漲階段,現在投入這個市場絕對不晚!就拿最近相當熱門、位於市郊的滿家樂(Mont Kiara)豪宅建案為例,當地的新建豪宅都配有花園、游泳池、健身房、電影院和餐廳等設施,華麗度媲美台灣的信義計畫區,而這樣的居住環境,在台灣通常都是自住或是等待空屋增值賺取價差,不過當地的住屋狀況是自住和出租各佔一半。

美國財經衛星電視CNBC與全球住商房地產顧問公司Knight Frank曾合作調查2006年底到2011年底,全球最熱門的房地產市場,以中國房市高達110.9%的漲幅,排名第1,香港房市強升93.7%,名列第2,台灣房市漲幅30.1,排名第6,大馬房市上漲28.5%,排名第9。

事實上,大馬房市不只在2006年至2011年成長,近一兩年來的漲勢也相當夠力,馬來西亞2012年的住宅平均價格約200萬元台幣,到2013年首季房價平均年成長逾6%,房價比較高的吉隆坡也有6%的漲幅,但從租金收益率來計算,大馬房市的房價,目前在全球排名第99名,而房租收益率擠進全球前十強!

除了馬來西亞之外,大家或許或好奇東協還有那些國家的房地產收租報酬很漂亮?根據知名的房地產研究網站Global Property Guide調查,東協國家中,以印尼10.21%、菲律賓7.63%和馬來西亞6.93%的房屋出租收益率最高,投資報酬率遙遙領先其它亞洲國家,可是這三個國家,只有馬來西亞是唯一不會排華的地區,大馬在多元種族政策的包容與開放上,是很多東協國家無法比擬的,加上馬來西亞的政局相對其它東南亞國家穩定,這些都是投資東協房地產市場必需列入考量的因素。

更重要的是,並非所有的東南亞國家都歡迎外國人來置產,在當地法令的限制下,目前外國人能百分之百持有房地產的國家,只有新加坡、馬來西亞、柬埔寨,其它像是印尼、菲律賓、泰國等國家都對外國人設限,最高只能持有當地房地產的49%。

《投資馬來西亞的黃金地段》

地點、價格、捷運等交通發展藏學問

只要對房市有了解的人,都會認同「地點、地點、地點」是購屋致富的不二法門,而且這項準則放諸四海皆準,特別是挑選周邊有便利的交通基礎建設,或是當地市區的高級精華地段,幾乎不會有失誤。

大馬房市也是如此。以前位於輕鐵計畫附近的住宅社區,因為交通設施帶來的便利性,近年來這些區域的房價跟著交通條件水漲船高,即使是租賃地契單位,也因為出租容易,當地若有物件要轉售,更是市場的搶手貨。

因此專業房仲人士估計,從輕鐵住宅社區的發展例子來看,吉隆坡精華地區的土地與房屋價格,不僅平均價格比起週邊來得高,在政府有意大力發展吉隆坡商業、吸引外國企業進駐、打造友善的金融中心等前提下,未來5年吉隆坡的房價,光是資本利得空間就有機會上看100%至500%!這還不包括期間收租的穩定收入呢!

以近年的收租報酬計算,市區商業中心的酒店式公寓,年租金報酬率高達8%至10%,郊區住宅的租金年報酬率也有6%的水準,在現今低利率時代,是相當可觀且穩當的收息來源。

雙子星塔週邊的高樓大廈與商辦建築,繁榮度與稠密度又更勝信義計畫區一籌,除了有許多知名的國際企業選擇在此設立辦公室,此區還聚集了各國的大使館。

如果你親自走一趟雙子星塔,會發現路上除了有來自亞洲、中東各地的觀光客,還有更多是由國際企業總部外派的商務人士,這些人不只是上班地點在這一帶,他們也相當習慣這一區的生活,因此創造出雙子星塔周圍龐大且穩定的租屋市場,是支撐金三角地帶房價和租金投報率的重要因素。

因為馬來西亞採取實價登錄,投資人都可以向房仲調到各地區的平均成交行情,不用擔心買貴了。至於多大坪數的物件投資報酬率能達到最佳化,又是日後好脫手的物件?以吉隆坡市中心為例,現在來此租屋的房客,以單身的中階主管或職員居多,若要獲得這類房客的青睞,屋內坪數最好能介於15至18台坪之間;至於攜家帶眷外派的跨國企業中高階主管,喜歡的物件大小則要30台坪左右。

另外,距離吉隆坡約一小時車程的馬六甲,也是大馬房市的一顆明珠。在馬來西亞人的眼中,馬六甲就像是永不打烊的墾丁,又有多處被認證為世界人類文化遺產的重點觀光地區,因此近年馬六甲的房地產發展也是「燒燙燙」!根據統計,馬六甲的房地產不論每年的增值空間或是出租投報率,比起吉隆坡都高出2%至3%。

因此,就連當地人也對馬六甲房地產投資寵愛有加,更重要的是,2014年開始,大馬政府限制國外人到馬來西亞投資房地產的門檻,物件價格必需從100萬令吉(約近1000萬台幣)起跳,但馬六甲並不受此限,咱們台灣人只要50萬令吉就能買屋當房東。

跟著政策走 挑增值好房

講到海外房地產投資,多數台灣人都會害怕「投錯房」,畢竟我們對這些國家的了解不比台灣深,也沒有長時間在這些地方生活,那麼該怎麼評估馬來西亞的房地產投資價值?其實,別把大馬房地產投資術想得太困難,這裡教你掌握三大要訣,投資勝率絕對大幅提高,第一,投資預售屋一定要選黃金地段和交通方便的物件,而且首重「好地段」,只要選對地點,交通就一定到位。

有些投資人會把房價當作第一選擇,認為房價低,才能拉高出租投報率,但是別忘了,我們是要投資馬來西亞房地產,而非在台灣,投資人應該選擇自己能負擔的房屋總價,而不是用房價高低衡量要不要投資,因為馬來西亞房地產的投資重點,在於房價後市的成長空間,收租應該當作額外收益,或是用來負擔貸款利息,並非投資馬來西亞房地產的重點。

第二,投資台灣看發展商和建商,到馬來西亞買房子要跟隨大馬政府的腳步,也就是跟著未來大型發展計畫選物件。現在馬來西亞政府致力引進資金與外商到當地駐點,把大馬推向國際舞臺,因此特別在吉隆坡市中心打造了一區「敦拉薩國際貿易中心TRX」計畫,未來將特別針對全球500大外資企業,開出免稅優惠,為的就是吸引這些優秀的外商到馬來西亞,促進當地就業市場、提升整體薪資、帶動馬來西亞經濟發展。

為了打造適合外商進駐的環境,馬來西亞政府早在10年前便在吉隆坡推行光纖計畫,這個計畫不只在市中心,還會向市中心南邊延伸33公里,而敦拉薩就在這條光纖計畫範圍內,未來只要在此範圍設立的外國公司行號,都可以享有長達10年的免租稅優惠。在這個大前提下,到吉隆坡投資大型外商駐守的黃金商圈、外商辦公室總部,或是大型商場附近的住家物件,是最聰明的選擇。

一般來說,台灣人到馬來西亞投資房地產,通常都會以預售屋為主,預售屋究竟有什麼魅力?最大的主因在於馬來西亞的預售屋,首年只要繳交10%訂金,加上該年的10%工程款,其它費用依照工程進度,蓋到哪繳到哪,通常可以分攤在3到5年繳清,投資起來負擔相對輕鬆,每一期工程進度又有大馬政府監督保障;而且因為馬來西亞房市的實價登錄行之有年,以吉隆坡蛋黃區地段-雙子星大樓附近的房價來看,屋齡5年內的二手房一台坪約60萬台幣,預售屋一台坪約90萬台幣,價差並沒有很大,而預售屋又有蓋到哪付到哪的優點,相較之下,台灣人投資預售屋的比例還是最高的。

當然,投資成屋或二手中古屋也有好處,就是能馬上當包租婆、包租公,如果你意在買成屋,希望投資後能立即收租金,這裡告訴你幾個投資馬來西亞成屋的撇步:首先,投資地段不脫吉隆坡市中心金三角的蛋黃區,也就是最熱鬧的雙子星大樓、星光大道一帶,這區有點類似台灣的大安區,週邊發展是「實實在在」看得到、摸得到,像是許多已在規畫中的捷運站、附近一家家正在施工的飯店建地,投資在這裡,不論交通、生活機能性都是一等一,對於租金報酬或日後增值都有很大的加分作用。



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